내 전재산인 전세금이 지켜지지 못하고 피해를 보는 사례들을 심심치 않게 보게 되는데요. 불과 1-2년 전만 하더라도 대출금과 전세금을 합친 금액이 집 값의 70% 이하라면 안전하다라는 게 속설이었으나, 그 상식이 이제는 깨졌습니다.
전세금은 세입자의 전재산이나 다름없는데요. 어떤 대책을 세워야 하나요?
일단 전세가 비율이 60%를 넘어서면 뭔가 대책을 세우는 것이 필요합니다.
만약 자칫 나중에 경매로 부쳐서 내 보증금을 날릴 수 있겠다고 걱정이 되면 잔금 때 일부 갚는 법도 좋습니다.
그런데 근저당권 채권최고액이 나중에 반드시 감액 등기라고 하는데 실제 남은 금액이나 또는 최초 설정 금액 보다 줄여진 금액으로 등기를 정정하는 것이 필요합니다.
이러한 절차를 거치지 않으면 언제든지 채권 최고액의 한도 내에서 추가대출이 가능하므로 꼭 확인하고 넘어가야 합니다.
또 하나는 오른 금액을 월세로 돌리는 반전세로 올리는 방법도 있습니다.
전세 보증금 반환 보증이나 보험을 드는 방법도 고려해볼만합니다.
대한주택보증이나 서울보증보험에서 상품을 팔고 있는데 비용이 듭니다.
1억 원에 연간 20만 원에서 23만 원, 2년이면 40만 원 이상 내야 한다는 점, 그래도 전세 보증금을 다 날리는 것보다는 낫다는 생각입니다.
세입자가 전세금을 지키기 위한 안전장치는 크게 2가지 입니다. 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 전세권설정등기를 하는 것입니다.
전입신고+확정일자, 간단하지만 확실한 방패
먼저 전입신고와 확정일자에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세금을 잔금까지 모두 납부 하면 제일 먼저 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 한마디로 이 날짜에 해당 주소지로 이사를 했다는 내용을 관할 기관에 신고하는 것인데요.
전입신고는 신분증을 가지고 해당 동사무소에 직접 방문하는 방법과 인터넷으로 신청하는 방법이 있습니다. 인터넷은 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)에서 할 수 있으며 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요합니다.
전입신고를 하고 해당 주택에 실제로 거주를 하고 있으면 ‘대항력’이 생깁니다. 대항력은 나와 집주인 외의 제 3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘이 생긴 다는 뜻입니다.
예를 들어 계약기간 내에 집주인이 바뀌더라도 전세 계약기간 동안은 쫓겨날 걱정 없이 맘 편하게 지낼 수 있게 됩니다.
또 새로운 집주인에게 전세 보증금에 대한 권리도 주장할 수 있습니다. 즉 전세 계약이 끝나고 새로운 집주인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있게 됩니다.
하지만 전입신고만으로는 뭔가 부족하죠. 만일 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 확정일자까지 받아둬야 합니다.
확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데요, 이 때 그 날짜를 의미합니다.
확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원?등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.
보통 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 일반적입니다. 이 때는 전세계약서 원본을 지참해야 하며 임대인의 동의 여부는 상관이 없습니다.
이렇게 실거주+전입신고에 확정일자까지 갖추면 대항력은 물론이고 ‘우선변제권’까지 생깁니다.
우선변제권은 경매 등의 상황이 발생할 경우 본인의 확정일자 보다 늦게 들어온 근저당권 등 권리나 기타 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.
이때 실제 거주를 한 상태에서 전입신고와 확정일자까지 3가지를 모두 갖춰야 우선변제권이 발생한다는 점을 잊지 말아야 하겠습니다.
전세권 설정, 경매신청도 한방에 OK
다음은 전세권 설정입니다. 처음 전셋집을 얻는 사람들은 당연히 전세권 등기를 해야 한다고 생각하는 사람이 많습니다.
하지만 실제로 전세권 등기를 하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 꺼려하는데다 세입자도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 그리 많지 않습니다.
간혹 집주인이 전입신고를 원치 않는 다던가, 주소 이전이 불가능한 세입자 등이 전세금을 보호하기 위해 전세권을 설정하고 있습니다.
전세권은 전입신고와 확정일자를 한 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하고 기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자 보다 전세권 등기를 함으로써 얻는 강력한 힘은 소송 없이 경매 신청을 할 수 있다는 것입니다. 집주인이 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 별도의 소송과 판결 없이 바로 경매에 넘길 수 있습니다.
하지만 이때 주의할 점은 전세권은 건물에만 허용되는 권리이기 때문에 경매에 넘어갈 경우 건물 매각대금에서만 보증금을 받아갈 수 있고 토지 매각대금에서는 받아갈 수 없다는 점입니다.
전입신고+확정일자, 간단하지만 확실한 방패
먼저 전입신고와 확정일자에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세금을 잔금까지 모두 납부 하면 제일 먼저 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 한마디로 이 날짜에 해당 주소지로 이사를 했다는 내용을 관할 기관에 신고하는 것인데요.
전입신고는 신분증을 가지고 해당 동사무소에 직접 방문하는 방법과 인터넷으로 신청하는 방법이 있습니다. 인터넷은 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)에서 할 수 있으며 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요합니다.
전입신고를 하고 해당 주택에 실제로 거주를 하고 있으면 ‘대항력’이 생깁니다. 대항력은 나와 집주인 외의 제 3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘이 생긴 다는 뜻입니다.
예를 들어 계약기간 내에 집주인이 바뀌더라도 전세 계약기간 동안은 쫓겨날 걱정 없이 맘 편하게 지낼 수 있게 됩니다.
또 새로운 집주인에게 전세 보증금에 대한 권리도 주장할 수 있습니다. 즉 전세 계약이 끝나고 새로운 집주인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있게 됩니다.
하지만 전입신고만으로는 뭔가 부족하죠. 만일 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 확정일자까지 받아둬야 합니다.
확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데요, 이 때 그 날짜를 의미합니다.
확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원?등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.
보통 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 일반적입니다. 이 때는 전세계약서 원본을 지참해야 하며 임대인의 동의 여부는 상관이 없습니다.
이렇게 실거주+전입신고에 확정일자까지 갖추면 대항력은 물론이고 ‘우선변제권’까지 생깁니다.
우선변제권은 경매 등의 상황이 발생할 경우 본인의 확정일자 보다 늦게 들어온 근저당권 등 권리나 기타 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.
이때 실제 거주를 한 상태에서 전입신고와 확정일자까지 3가지를 모두 갖춰야 우선변제권이 발생한다는 점을 잊지 말아야 하겠습니다.
전세권 설정, 경매신청도 한방에 OK
다음은 전세권 설정입니다. 처음 전셋집을 얻는 사람들은 당연히 전세권 등기를 해야 한다고 생각하는 사람이 많습니다.
하지만 실제로 전세권 등기를 하기 위해서는 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 꺼려하는데다 세입자도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 그리 많지 않습니다.
간혹 집주인이 전입신고를 원치 않는 다던가, 주소 이전이 불가능한 세입자 등이 전세금을 보호하기 위해 전세권을 설정하고 있습니다.
전세권은 전입신고와 확정일자를 한 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하고 기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자 보다 전세권 등기를 함으로써 얻는 강력한 힘은 소송 없이 경매 신청을 할 수 있다는 것입니다. 집주인이 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 별도의 소송과 판결 없이 바로 경매에 넘길 수 있습니다.
하지만 이때 주의할 점은 전세권은 건물에만 허용되는 권리이기 때문에 경매에 넘어갈 경우 건물 매각대금에서만 보증금을 받아갈 수 있고 토지 매각대금에서는 받아갈 수 없다는 점입니다.
